Если Вы еще не определились с выбором подрядчика по строительству, предлагаем рассмотреть возможность построить Ваш загородный Дом силами специалистов нашей строительной компании. Также предлагаем Вашему вниманию некоторые полезные советы, которые помогут Вам более корректно выбрать подрядчика по строительству и сэкономить бюджет.
1. Как правильно выбрать подрядчика по строительству
Выбор подрядчика по строительству – дело важное и довольно сложное. Если Вы не ограничены в средствах, следует выбирать среди брендовых строительных компаний с хорошими рекомендациями от людей, которых Вы знаете лично.
Что такое брендовые компании? Это крупные строительные компании, которые строят серьезные коттеджные поселки собственными силами, без привлечения субподрядных организаций (по крайней мере, по основным видам работ), у которых в постоянном штате есть высококвалифицированные бригады рабочих, специализированные по видам работ (каменщики, кровельщики, монолитчики и проч.), которые применяют современные строительные технологии, обладают необходимым набором ИТР, службой ПТО, службой технадзора, у которых есть собственные проектные службы и т.д. Сразу заметим, таких организаций немного. При этом строительство силами брендовой строительной компании обойдется в полтора-два раза дороже среднерыночных расценок. Кроме того, брендовая компания, как правило, работает только в тех поселках, где ведет собственную же коттеджную застройку по ограниченному кругу собственных проектов (т.е. это вариант приобретения участка с подрядом).
Если вы хотите построить коттедж по индивидуальному проекту на собственном участке, где нет крупной коттеджной застройки, и при этом хотели бы уложиться в среднерыночные расценки, придется подбирать среднюю или мелкую строительную компанию.
Есть еще вариант привлечения частной бригады гастрбайтеров, когда заказчик возлагает на себя функцию генподрядчика и на свой страх и риск ведет стройку силами низкопрофессиональных рабочих универсалов под руководством такого же прораба. Если Вы не профессиональный строитель, такой вариант лучше не пробовать, т.к. последующие за этим переделки обойдутся в суммы, значительно превышающие сэкономленные средства. При этом вам на год придется «выпасть» из жизни, т.к. любая стройка требует ежедневного надзора.
Что важно учесть при выборе строительной компании? Естественно, нужно выбирать между ценой и качеством. Качество заранее проверить очень сложно. Оптимально проехать по объектам, построенным данной компанией. Если Вас удовлетворит качество строительства на просмотренных объектах, следующий шаг – выбор по цене.
На этом этапе мы сталкиваемся с проблемой сложности определения финальной стоимости строительства. Если у Вас есть три варианта подрядчика, удовлетворяющих по качеству строительства, не торопитесь выбирать самого дешевого, попробуйте сопоставить полученные от них предложения.
Дело в том, что в строительной компании, куда вы обращаетесь, редко называют полную стоимость строительства. Существенная часть затрат всегда выносится за скобки и «проявляется» позднее, когда строительство уже началось и отказаться от услуг подрядчика проблематично. Такая «военная хитрость» позволяет привлечь клиента кажущейся на начальном этапе низкой ценой. И лишь позднее выясняется, что финальная цена строительства на 30-40% выше той, что была озвучена первоначально. И конечно, у строителей всегда найдется красивое объяснение, почему неожиданно возникшие дополнительные расходы не были включены в первоначально озвученную стоимость строительства. В этом случае может оказаться, что казавшийся на начальном этапе самым дешевым подрядчик «раскрутит» Вас на самые большие деньги.
Чтобы понять, что не включено, рекомендуем запрашивать у подрядчиков ориентировочную смету на строительство под Ваш конкретный проект. Приличные подрядчики всегда соглашаются подготовить такую смету еще на этапе предварительных переговоров, в то время как отказ подрядчика подготовить смету либо запрос денег за такую услугу свидетельствует о несерьезности организации подрядчика.
К слову заметим, что самые большие отклонения финального бюджета от начальных договоренностей со строителями возникают в случаях привлечения к работе бригад из «местных» специалистов, т.е. частных рабочих гастробайтеров во главе с прорабом, которому «все известно» и который «всем тут строил». В этом случае ни о какой смете вообще речь не идет, и финальный бюджет может отличаться от первоначально озвученного в два раза и более.
На что следует обратить внимание при анализе ориентировочной сметы на строительство коттеджа? Пойдем по порядку.
Прежде всего, стоимость материалов. Излюбленная уловка строителей – включить в смету материалы по заниженной стоимости, а затем на этапе выполнения работ корректировать смету по фактическим расходам, объясняя тем, что все подорожало.
И действительно, пробив цены Вы будете вынуждены согласиться с тем, что фактические расценки на материалы выше заложенных в первоначальной смете на 20-30%. Если учесть, что затраты на материалы обычно составляют около 60% общей сметы, это выльется в удорожание бюджета строительства на 10-15%. Уловка состоит в том, что подрядчик сознательно занизил стоимость первоначальной сметы на 15% с тем, чтобы оказаться дешевле конкурентов и получить подряд. А победителей, как говорится, не судят.
Например, стоимость облицовочного кирпича в первоначальной смете закладывается по 10 рублей за штуку. Затем, при выборе материала, Вы обнаруживаете, что кирпич, который Вам нравится, стоит 17 рублей с доставкой. Разница пойдет в дополнительные расходы. Если вы планируете строить коттедж площадью 250м2, это встанет в дополнительные 130 тыс. рублей.
На какие цены материалов следует обращать внимание? Конечно, нет смысла анализировать все цены, это довольно трудоемко. Но стоит проверить самые дорогие позиции, такие как стоимость бетона, арматуры, кирпича (лицевого и рядового), пеноблока (проверьте марку), лесоматериалов, кровельного покрытия, утеплителя, стеклопакетов, песка, щебня, цемента. Если цены в смете близки к текущим рыночным, двигайтесь дальше, если значительно отличаются, требуйте перерасчета по текущим расценкам.
Следующий нюанс по расходам на материалы – проверка ключевых количественных показателей. Строители часто по ходу корректируют первоначальную смету в сторону увеличения по количеству расхода материалов и объемов выполняемых работ ссылаясь на то, что на момент подготовки предварительной сметы у Вас на руках не было полного проекта, либо вы его не предоставили. Естественно, делая сметные расчеты на основании лишь нескольких листов проекта (как правило, поэтажные планы, разрезы и фасады), ошибок не избежать, однако даже на основании этой информации можно определить сметную стоимость строительства с точностью до 10%.
Наша рекомендация - стоит проверить заложенные в смете количества бетона на фундамент (исходя из геометрии и типа фундамента сделать это несложно), количество облицовочного кирпича (для этого нужно посчитать площадь поверхности стен исходя из планов фасадов в проекте и умножить ее на расход облицовочного кирпича 53 штуки на каждый квадратный метр поверхности), количество пеноблока или общестроительного кирпича (исходя из той же площади стен из проекта умноженной на толщину стены согласно проекта), количество кровельного покрытия (исходя из площади кровли по проекту с увеличением на 20% на подрез и нахлест).
Есть еще один подход, а именно возложить на строителей риски отклонения фактических расходов на материалы от плановых, когда в договоре фиксируется общая стоимость строительства, которая в дальнейшем не подлежит пересмотру (за исключением случаев отклонения от проекта по желанию заказчика). При этом в отдельном приложении прописываются марки и производители материалов, которые должны быть применены при строительстве коттеджа. Например «окна - двухкамерные стеклопакеты Рехау Сиб». Или «пеноблок – марки Верхаб». Или «металлочерепица – матовый полиэстер Бельгия». Это – самый выгодный вариант договорных отношений с застройщиком, впрочем, в природе такие варианты встречаются довольно редко, обычно, риски отклонения расходов на материалы всегда лежат на клиенте.
Такие риски могут быть и завуалированы, например, в процессе строительства Вам предлагают выбор – взять кирпич плохой, но по цене, заложенной в смете, либо купить нормальный, но тогда разница доплачивается отдельно. Естественно, Вы выберете вариант доплатить.
Теперь о содержательной стороне сметы. Как понять, какие работы по строительству дома не вошли в смету и вызовут в дальнейшем удорожание бюджета стройки? Поясним на примере. Запросив сметы у разных подрядчиков и внимательно проанализировав их вы обнаруживаете, что один подрядчик включил в смету стоимость окон, другой не включил, один посчитал крышу с водосточной системой, а другой без, один посчитал стоимость подшивки свесов кровли, а другой нет, у одного включена стоимость черновой стяжки, а у другого нет и т.д. Сравнивать предложения, разные по своему наполнению, невозможно, не так ли? Между тем, каждый подрядчик по-своему понимает выражение «строительство дома под чистовую отделку». Следовательно, Вам как заказчику стоит разобраться с тем, что должно входить в это понятие и требовать от потенциальных подрядчиков включения в смету всех необходимых этапов работ (дом то все равно придется достраивать до конца).
Какие работы застройщики «забывают» включить в сметы? Перечислим некоторые из них.
Нулевой цикл:
- Стоимость обустройства и размещения бригад (привезти вагончики, подключить электричество и проч.)
- Стоимость геологии (прежде чем приступить к строительству фундамента, необходимо проанализировать грунты на обводненность и состав, это стоит отдельных денег)
- Стоимость земляных работ, работ по выравниванию пятна застройки, работ по осушению участка
- Стоимость работ по водопонижению и дренажной системе (необходимо в случаях, если грунтовые воды залегают высоко)
- Стоимость погрузки и вывоза грунта и строительного мусора с участка (никогда не учитываются)
- Стоимость демонтажных работ (если на участке есть подлежащие сносу остатки старого фундамента, бетонных дорожек и проч.)
- Стоимость гидроизоляции и утепления фундамента
- Стоимость бетонной отмостки по периметру фундамента
- Стоимость облицовки цоколя дома
- Стоимость закладных под коммуникации
- Стоимость крыльца, ступеней
При оценке сметы на нулевой цикл обратите внимание на параметры фундамента (разные подрядчики закладывают в расчеты разные фундаменты, разница может составлять сотни тысяч рублей для одного и того же дома). Основные параметры – глубина залегания, толщина ленты, марка прочности бетона, наличие свай, наличие и тип плиты перекрытия на отметке ноль, высота цоколя. Очень упрощенно сметы на фундамент можно сравнивать по показателю стоимости кубического метра бетона (все материалы по фундаменту плюс стоимость всех работ делить на количество кубометров бетона в фундаменте).
Стены и перекрытия:
- Стоимость наружной облицовки фасадов (иногда в смету не включается данный вид работ, что сложно объяснить, но это факт)
- Стоимость возведения строительных лесов (этот «пустячок» стоит около 70 тыс. рублей)
- Стоимость приготовления кладочного раствора
- Стоимость утепления наружных стен
- Стоимость окон и дверей
- Стоимость устройства коробов для коммуникаций, вентканалов, дымоходов и труб
- Стоимость устройства лестниц
- Стоимость возведения межкомнатных перегородок
- Стоимость штукатурки стен (либо черновой штукатурки с выравниванием)
- Стоимость откосов окон и дверей (если не указано отдельно, встанет в дополнительные деньги)
- Стоимость гидроизоляции пола на отметке ноль
- Стоимость утепления и черновой стяжки полов (для пола на отметке ноль и монолитных межэтажных перекрытий)
- Стоимость укладки черновых полов из доски и подшивки черновых потолков доской (для варианта межэтажных перекрытий по деревянным балкам)
- Стоимость утепления перекрытий минватой (обратите внимание на толщину слоя и наличие пароизоляции)
Следует заранее оговорить, какие будут межэтажные перекрытия – монолитные железобетонные, из плит перекрытия или по деревянным балкам. Самые дешевые межэтажные перекрытия – деревянные, монолитные перекрытия в разы дороже.
Кровля:
- Стоимость кровельного покрытия, т.е. металлочерепица, мягкая кровля и т.д. (вид кровельного покрытия также следует согласовать заранее)
- Стоимость торцевых и карнизных планок
- Стоимость подшивки свесов кровли доской или пластиком
- Стоимость водосточной системы
- Стоимость снегоудержания
- Стоимость утепления кровли и подшивки черновой доской (обратите внимание на толщину утепления, она должна быть не менее 15 см)
Электрика:
- Стоимость устройства розеток, выключателей, количество точек (для дома площадью 250м2 их должно быть не менее 200)
- Стоимость штробления под проводку
- Стоимость устройства электрощита
- Стоимость системы резервного энергоснабжения, стабилизатора напряжения
- Проводка силового кабеля к дому от столба
- Проводка силовых кабелей от дома по участку (к скважине, септику, дренажному насосу, воротам, беседке и проч.)
- Стоимость электрических теплых полов
Отопление:
- Стоимость энергетического оборудования (газовый котел, радиаторы, гребенки, циркуляционный насос и проч.)
- Стоимость устройства дымохода и вентиляции газовой котельной
- Стоимость водяных теплых полов (обратите внимание на количество независимых зон теплого пола)
- Стоимость закачки в систему теплоносителя
- Стоимость пуска системы
Водоснабжение:
- Стоимость подключения к скважине
- Стоимость системы водоочистки
Канализация
- Стоимость проводки канализации по участку до септика
- Стоимость подводки канализации от стояков к точкам подключения
Инженерку лучше заказывать под ключ, в противном случае не избежать перерасходов. Да и работу лучше выполнять силами одного подрядчика (совсем не обязательно это должна быть организация застройщик), т.к. часто сделать систему с нуля или доделать систему, начатую другими специалистами, стоит почти одинаковых средств.
Обращаем внимание, что все вышеуказанные работы относятся к работам, которые могут быть отнесены к дополнительным. Т.е. если вы не оговорили их выполнение отдельными пунктами сметы, их скорее всего не посчитают. А поскольку выполнять их все равно надо, это будут дополнительные незапланированные затраты. Кстати, имейте в виду, допработы всегда оплачиваются по завышенным расценкам.
Немного сложновато? Однако принимая решение о строительстве загородного дома, Вы как заказчик обязаны подойти к этому вопросу также серьезно, как того требуете от подрядчика. Это ваши деньги, и порой потраченное при анализе смет и выборе поставщиков и подрядчиков время оборачивается в существенную экономию средств – до 20-30% бюджета.
В заключение приведем информацию о строительных услугах нашей строительной компании.
2. Облицовка дома гиперпрессованным кирпичом ОКК
Являясь крупнейшим производителем гиперпрессованного кирпича, мы предлагаем нашим клиентам свои услуги по выполнению облицовочных работ. При этом облицовочные работы выполняются узкоспециализированными специалистами каменщиками под руководством опытных прорабов под контролем независимых специалистов службы технического надзора.
Наши специалисты владеют всеми нюансами работы с гиперпрессованным кирпичом и кирпичом под дикий камень, что имеет большое значение для достижения необходимого уровня качества кирпичной кладки.
Работая с нами, Вы сможете извлечь дополнительные преимущества по цене, т.к. осуществляя работы по кладке кирпича собственного производства, мы имеем возможность снижать сметную стоимость на работы. В силу этого наши расценки по облицовочным работам оказываются ниже среднерыночных.
Так при средней рыночной цене на лицевую кирпичную кладку 1350 рублей за квадратный метр наши расценки на облицовочные работы составляют 1150 рублей за квадратный метр. При этом в цену уже включена стоимость монтажа лесов и стоимость приготовления раствора, а также стоимость обеспечения условий для проживания специалистов (бытовка, обустройство). Экономия составит 4 рубля на каждом кирпиче.
3. Услуги строительной компании ОКК
Наша компания специализируется на строительстве домов из кирпича либо пеноблока с облицовкой фасадов кирпичом. Мы работаем на основании проекта заказчика либо помогаем подобрать проект, наиболее полно отвечающий потребностям клиента.
Основные этапы работ:
- Обсуждение, согласование проекта
- Подготовка ориентировочной сметы
- Согласование наполнения сметы, расценок, материалов, сроков строительства
- Утверждение сметы, подписание договора подряда
- Выполнение общестроительных работ
- Выполнение работ по инженерному пакету (по желанию заказчика)
- Выполнение работ по внутренней отделке (по желанию заказчика)
Подготовка сметы осуществляется бесплатно. Мы включаем в смету все необходимые этапы работ и не обманываем клиентов, сознательно занижая предварительную оценку стоимости строительства.
В своей работе мы используем только качественные строительные материалы, т.к. от этого напрямую зависит финальный результат работ.
Мы даем гарантию на исправление (либо компенсацию) любых недостатков, выявленных в нашей работе.
Наши расценки в целом соответствуют среднерыночным, по некоторым видам работ мы имеем возможность предложить расценки ниже рыночных (например, на облицовочные работы).
Средняя стоимость строительства кирпичного дома без инженерного пакета составляет 22-24 тыс. рублей за квадратный метр (состояние готовности под чистовую отделку). Стоимость инженерного пакета под ключ составит дополнительно порядка 2-3 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость чистовой отделки сильно варьирует, как правило, в пределах 8-15 тыс. рублей за квадратный метр (зависит от индивидуальных предпочтений заказчика).
